都是盖房子,房地产开发和代建的悲喜并不相通
都是盖房子的,但房地产开发和代建的悲喜并不相通。
2023-08-08 09:39:25
来源:和讯网  
作者:经济观察网

经济观察网 记者 陈月芹 都是盖房子的,但房地产开发和代建的悲喜并不相通。

当地产股投资者在讨论哪家房企正进行债务重组,哪家在“躺平”和出险边缘徘徊时,8月第一天,代建第一股绿城管理(9979.HK,以下简称“绿管”)交出的半年业绩让市场感受到了不同的温差:

无论是收入、净利润、毛利率,还是最关键的经营性现金流入,抑或是各项业务的增长情况,都让这份业绩显得“无可指摘”,尤其是对一家轻资产公司而言,上市3年以来,每年复合增长率超过30%,连投资人都笑称:“还要什么自行车?”

市盈率也不逊色。作为衡量上市公司投资价值的维度,绿管的市盈率超14倍(8月4日数据),比肩互联网科技公司腾讯控股。而同一时间,9成以上的地产公司估值在10倍以下,更有一半以上的房企因为盈利为负,市盈率也为负数。

然而,在时间有限的业绩会问答环节,来自境内外投行的分析师分别提了7个问题,没有一个问题是关于业绩指标的。

投资者更关心的是绿管的未来战略和组织架构调整。他们在管理层表态的一字一句中推敲、琢磨,以此鉴别一家公司的增长确定性与潜在变数。

一位投行分析师说,绿管的业绩基本符合预期,但还有两大担忧:一是突然换总裁,二是绿城中国是否将更强势接管绿管,导致绝对轻资产战略因此动摇。

资本市场在用脚投票。业绩会当天,7月以来股价连连攀升的绿管少见地跌去了6%,次日回涨3个点后,继续连跌了3个交易日(截至8月7日)。

李军:从游侠到法师

7月31日晚,和绿管半年报同时公布的,还有一则管理层任命公告,事关两大动作:

一是张亚东和郭佳峰共同担任董事会联席主席,此前,张亚东在绿管的角色是非执行董事,即除了董事身份外,与公司没有其他契约关系的董事,现在,则将获得更多实权。

二是李军获任绿管董事会副主席,同时将握在手中12年的总裁权杖,交给了王俊峰。

王俊峰在代建行业是新面孔,今年1月,他刚从绿城中国浙东区域总经理调任为绿管执行董事,半年时间迅速升任绿管总裁。

任命公告发出后,李军发了一条朋友圈:“闯荡暗黑破坏神20多年,决定放弃熟悉的游侠角色,新开一个法师号,挑战更高难度!”

他援引了1996年暴雪娱乐公司推出的游戏《暗黑破坏神》中的两大角色,间接地暗示了今年的职责变化。

“游侠”是一种迅捷而致命的高机动性职业,可以随心所欲地戳刺敌人、挽弓射击等,拥有无可匹敌的全面能力。

游侠是孤独的。

2010年,“史上最严”调控政策让整个行业都经受考验,李军恰是这时带着团队尝试拓展代建业务的人。

毫无疑问,李军是绿管乃至代建行业的灵魂人物,13年来,在团队初创、业务模式探索、组织架构等方面做了主要贡献:

他给绿城集团创始人宋卫平“画饼”,说服他整合绿城品牌下几大代建分支,说服他同意将绿管推上市;

再给团队“画饼”,让这些从重资产开发转来做代建的人,放低姿态,做好服务,接受“乙方”的角色;

也给资本市场“画饼”,宣贯一个理念:未来投资和建设一定会分离,行业分工更加精细化;

他还给同行“画饼”,同时参与组建轻资产联盟,倡导行业自律。时至今日,很多房企的代建板块负责人都对李军带有一定滤镜,且前期布局代建时几乎是踩着绿管的脚印前进。

因此,在房企还不愿舍弃“拿地、开发、卖楼、收钱”这套熟悉的快速来钱的生意模式时,绿管打了个样,尤其是2020年上市以来的股价表现,让困境中的同行们看到了另一种可能。

上市3年后,李军“放弃”游侠身份,新开“法师”号——一般情况下,法师会在远离危险的远处施展攻击,擅长操纵远射程的毁灭性力量。

转化成绿管官方话术是,“在统筹公司全面管理工作的基础上,将精力聚焦在绿管的战略发展和竞争策略,推动商业模式创新,并负责董事会日常工作”。

一位代建公司高管认为,这是明升暗降,李军或退到虚职。若要判断李军是否还全面掌握经营大权,要看绿管内部审批的OA流程有没有变化。

“拼命解释”

业绩会问答环节,一共7个问题,2个都关于管理层调整,还有分析师当场直接表达担忧:“我们看好9979(绿管)非常重要的理由,就是因为李军总以及李军总所率领的团队”,如今换防,“像一支足球队,一直连胜,成绩非常好,但是突然把主教练换掉了”。

分析师还向张亚东求一颗“定心丸”——李军会不会留任?这个问题引得全场齐笑。

张亚东连连解释:“我是给李军配人,不是换李军。”“我作为总的当家,从来没有想过换李军这件事。”“李军还是当班的、在职的、全职的、持续做下去的绿管执行里面的总负责人。”

李军也表态,自己会长期服务绿城,因为他服务了22年,全部家当和朋友兄弟们都在这里,而且,“我对这家公司的未来和商业模式比各位还要更看好,所以大家别担心”。

这时,张亚东还补充了一句,“今天这个安排,是一年前李军给我提出来的,他管我要人,说要做创新业务和资本市场的业务,以及新领域的拓展”,试图打消投资者对换人意图的疑虑。

这场业绩会的问答环节,张亚东至少花了1/3的篇幅在解释此番人事调整,还补充自己过来担任绿管联席董事是“应李军和大郭总(郭佳峰)邀请”,但今后还是以大郭总为主,李军作为副董事长、副主席为辅来管理这家公司。而作为联席主席的他,“以后大家可以忽略”。

张亚东重申,配干部是出于各个战线的配置需要,内部分工由他们(李军和王俊峰)具体商量。

有投资人选择相信,“我相信李军不会走的”,“人员调整是加分项”,还罗列出了依据:一是绿管业务多了,需要增配经营班子;二是绿管越来越重要,张亚东过来亲自站台、协调资源;三是王俊峰任总经理,能把李军从具体项目中解放出来,关注更高层面的事。

但也有谨慎的投资人对前述一番公开表态抱着不能尽信的态度。8月2日,不少投资者在股吧发帖,认为“这次人事调整明显就是要彻底更换管理团队”、“以前的业绩会从不说什么轻重协同,闷头做轻资产代建就好了”。

张亚东的野心

这是张亚东第一次出席绿管业绩会,多次提到自己的身份和定位问题。比如,身兼绿城中国董事会主席及行政总裁、绿管董事会联席主席的他,有绝对的底气说,“我是绿管和绿城中国最高决策者”。

张亚东用三个词总结自己在绿管的主要作用:赋能、配人、出思路。

2018年5月,张亚东被中交派驻绿城担任党委书记,8月初正式接棒绿城执行董事、行政总裁职位。在中交之前,张亚东曾担任大连市副市长。直到现在,地产圈还是习惯叫他“张市长”。

有着较强政府关系的张亚东常常在后方为绿管导入资源,业绩会上,他也笑称,李军总是在其身上“挖矿”,就连他每月来两次香港的时间也占用。

而急需配人、架构调整的原因,是绿管“已从一家小公司变成了个大公司”。张亚东感慨,3年前绿管上市后,尤其是现在,更能切实感受到这个变化。但目前绿管还维持着上市前的组织结构,比如在管460多个项目,却只分五个大区,“每一个区管理的精度、颗粒度、深度都不够,幅度还极其巨大”。因此,配人、优化架构是下一步的重点工作。

张亚东还在战略上给绿管出思路。

比如,张亚东略带“凡尔赛”地说,绿城乐居(绿城管理旗下承接政府代建的绿城乐居建设管理集团)做的政府代建在浙江的市占率能达到9成,“但我也很焦虑”,比如,如何把90%覆盖率推广到全国,特别是其他省份的政府代建如何能像杭州一样变成绝对老大。

对于绿管如何迅速在全国配置推广,张亚东没有展开说,只铺垫:“这背后还有很多为了推广搞的轻重协同,以及区域上的发展”。

同时掌舵重资产开发的绿城中国、轻资产驱动的绿管这两艘大船,张亚东在琢磨下好一盘更大的棋。

他举例,绿城中国以前聚焦一二线,那三四线让出来的空间谁来做?绿城中国怎么才能变成占据一二三四五(002195)线全覆盖、多业态的综合性公司?

他认为,其中一个解决办法是,把绿管做强,让它覆盖更多的省份和地市,使它在全国占有份额。项目上具体的工作,就由王俊峰负责。

近两年,房地产局势大变,行业逐渐接受了开发规模见顶的现实。而蛋糕一再变小,且买蛋糕的购房者失去了房价永远会涨的信念,开发商们也必须寻找为业绩增光添彩的第二、第三曲线。

数据十分刺眼:今年3月以后,百强房企的销售数据,环比同比几乎清一色都是负数,且呈现逐月下滑趋势。绿城中国7月销售额环比下降了38%,已经算是不错的成绩。

在这一背景下,绿管显得格外充满希望。

绿管新故事

一位投行分析师认为,绿管业绩会后股价表现不佳,不是不满意业绩,其实上半年业绩符合预期,加上路演时和管理层沟通得比较充分,资本市场基本预先知道业绩增速能达到30%左右。

对于股价连跌的原因,他认为,李军换岗可以理解为绿城中国方要管得更多,那绿管相对就没那么自由了。而且,之前买绿管(股债)的人,就是看好代建模式,也看中绿管和重资产开发没有什么关联。如果现在要统管,资本市场会担心重蹈物业公司的覆辙。

概而言之,资本市场担心绿管丧失部分独立性,以及不再是纯粹的轻资产公司。

对此,投资人也问张亚东:绿城中国的轻重协同战略对绿管如何定位?

对于大绿城体系,张亚东希望轻重两个板块都铺开去拓展市场,理想状态是1+1要大于2。这几年来,做重资产开发的绿城中国在全国都遇到了代建的商机,但出于上市规则和内部分工的角度,没有办法做重资产的代建。

因此,张亚东希望通过轻重协同机制,“把这些活儿揽到自己的手上,通过重资产联系,最后由轻资产作为主体完成,从而能够对外扩展更大的市场”。

同时,重资产规模下降导致管理人力的富余,也是对轻资产急需人员补充的好契机,很多绿城中国的管理团队就是从重资产导到了轻资产。

除了信息协同和人力协同,张亚东更看重资源上的协同,比如将绿城中国的集采体系转移给轻资产板块。他算了一个数,绿城中国在建项目将近400个,绿管在管460多个,加一起接近900个项目,人员上绿城中国7000余人,绿管4000多人,无论是管理能力和资源共享上都非常需要协同。

部分投资人对“轻重协同”闻之色变,追问,绿管是否保持长期的轻资产运营模式?

李军给出了肯定答复,直言上市3年来因为保持轻资产的运营模式,公司才走出独立了行情,这是成功的关键,未来也会如此。但他也补充,未来会迎来新发展模式的转变,更多动用外部资本力量和金融机构的协同,而不是动用自己的资金。

李军回答过无数次,绿管孰“轻”孰“重”的问题。

他是坚定的“轻”派,历史上绿管只做轻资产,不涉及为任何一个项目做增信担保出资,这也是绿管PE高过房地产公司的原因。李军平衡过,公司每年30%的复合增长率,理论上30倍PE是正常水平,但如果做了重资产投资,PE可能只有5-6倍,“没必要,赚这个钱不值钱”。

经济观察网曾问过李军,这条不出资铁律,从来没有为某个项目破例过吗?

有过例外。李军说,2021年上半年,房地产形势一片大好,当时绿城中国的部分高管曾提出出资建议,账上20多亿的现金应该用来提高股东回报,因此曾对5个项目做了出资安排。但出资后,同年8月,市场骤降,绿管管理层才说服董事会不宜再出资,此后再没有增加任何投资项目。

8月3日,绿管相关负责人也回应经济观察网:目前这5个项目还在履约,贷款逐年回收中。且这项出资提供的是流动性支持,“我们从不做房地产项目的股权投资,包括小股操盘”。

财报中仍能找到绿管曾给项目出资过的痕迹。截至2023年6月底,绿管的其他应收款第三方贷款4.4亿元,这笔贷款预计1年内收回,固定年利率在6%-15%之间。

绿管的下一步会往哪里走?

今年1月,李军曾对经济观察网留了个悬念:我不能保证两年后这家公司还是这样的。我们可能会转型成另一家更有趣的公司。

比如,可能会引进资产管理人到后开发环节,甚至除了在开发端做收费服务,我们每年交付数千平方米,能否自己做一个物业公司?很多委托方说房子卖完以后,剩下很多底商、车库都变成沉淀资产,那我要不要做资产管理公司,把这些盘活?

“都有可能。”李军这样回答。

(责任编辑:董萍萍 )