回购商品房,地产逻辑被彻底改写!
最近,苏州、郑州、济南等地爆出,政府在回购商品房。
2022-10-14 08:32:34
来源:和讯网  
作者:地产八卦女 微信号

文/地产八卦女 陈庆

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最近,苏州、郑州、济南等地爆出,政府在回购商品房。

▲苏州、郑州、济南等多个地方下场回购商品房

▲网传苏州商品房回购名单。事实上,关系不错或者有给地方做贡献的开发商,这两年早就解套落袋为安。

对此,多数人的看法是,政府回购商品房,是疏通房地产市场的一步大棋。

一方面,回购的商品房可以做人才房、保障房使用,省去保障建设时间,加快保障房入市,缓解新青年住房压力;

另一方面,商品房回购,可以帮助开发商去库存,加速回笼资金,缓解流动性危机,降低房地产硬着陆风险;

最后,商品房回购,除了可以降低市场库存压力外,还有利于提高市场预期信心——毕竟,按照股票回购原理,只有上市公司认为自家股票被市场严重低估才会启动股票回购,房产回购同理。房价自此有了托底效应,可谓多方共赢。

▲按照上述说法,政府收购存量房,实际是向开发商放水,国家用于保障房建设的资金,会辗转流入到开发商手里。

02

然而,对于商品房回购,我个人更赞同的观点是,这一行为将会在逻辑上彻底改写地产行业的运作思路。

为什么?之前,房地产的开发闭环是:政府卖地->开发商向银行抵押项目借钱->银行出钱->开发商盖楼->消费者向开发商购房->开发商向银行借新还旧->开发商继续向政府买地。

在这一个闭环里,逻辑重点是开发商利用银行的资金杠杆,循环开发地产项目,而政府只是一个单纯的土地方的角色。

而现在,房地产的开发闭环是:政府卖地->开发商借钱->银行出钱->开发商盖楼->政府出钱回购->开发商还钱给银行->政府手握大量房源->公租、福利、再出售皆可。

显然,在这个闭环里,土地方从幕后走到台前,开始真正坐庄房地产市场。

而地产开发商,会从一个资源整合者的老板角色,逐渐沦为只是帮忙“打工”建房的、打工人的角色。

坦白说,在当下这个局面,当一个打工人也许比当老板更有钱途,毕竟旱涝保收。

只是开发商想要当打工人,就要确保项目一定能够卖光、有被回购的需求。这就要求开发商必然懂得回购需求和公共关系。否则,只会慢慢排挤出局,留存在市场里的,只会是跟回购方关系好的、懂得“会哭的孩子有奶吃”的开发商。

事实上,现在的房地产企业也不玩高周转了。因为拿的项目不好卖,储备的土地也不着急开发了,甚至做完一个项目,除了留下几个骨干,其他就地解散。有些销售不理想的项目,就开始放慢施工进度,施工周期拉长,预计交房时间留足够的富裕时间。能做好每一个已开工的项目,就阿弥陀佛了。

03

突然想起炒股的股神徐翔。

徐翔的操盘模式,跟房地产的发展有点相像。

例如,在徐翔的早期阶段,他怀揣着3万元,核心策略就是短线追高强势的庄股。那时候股票数量少,也就几百只股,徐翔通过观察,把一批庄股列入自选后,每当其中的股票突然放量向上突破时,就第一时间跟进,持有至庄家高位放巨量时再出来。这是他的早期财富积累手段。

与之类似,中国很多房地产公司的早期发展,也是“跟庄”成长。例如合生创展,跟的是广州天河的庄,在广州天河规划为市中心之前,就囤了数百万平米的地。后续随着广州天河渐渐落成,合生也“事了拂衣去,深藏功与名”。

到了中期,已成为大户的徐翔,选择的策略是涨停板战法——先筛选出那些没有庄家的小盘股,联合其它大户突击买入,买到涨停,然后第二天连板。当一个票一连几天出现涨停连板,配合各大媒体、股评分析股价走势、营造气氛,就会有一大堆眼红的投资者疯狂进入接盘,客观上一起推高股价。最后等股价到了高位,徐翔再大量出货,完成套现,留下高位站岗的散户。

同样的,回望过去五六年的房价走势,会察觉和“涨停板战法”如出一辙——2016-2017,全国房价进入“涨停板”高潮,各大媒体房评已然层出不穷,在这样的情况下,2020年-2021年中国房产成交量终于达到一个顶峰,不计其数的购房者高位站岗。

而到了后期,早已成名的徐翔成立了自己的私募,“涨停板战法”也满足不了旗下大资金的运作了。那怎么办?和大股东联合起来。具体做法就是先利用资金优势,选择标的进入成为重要股东,然后以重要股东身份与大股东谈合作,要求大股东配合出利好,其中最主要的,一个是股票回购,另一个是出台高送转方案。

显然,站在房地产的角度,股票回购,有点像是现在的商品房回购;高送转方案,让股价变得便宜,让散户有更低的上车门槛,有点像是现在降低首付要求.....

如此种种,处处类似,不一而足。

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还记得有一次万达高管对项目总培养机制的演讲,具体是哪一位高管记不起来了,只记得他说,军队为什么存在?是为了打江山,守江山,他们是付出了很多的鲜血和生命换来的国土。所以政府的任务是把国土一点点的卖给我们。所以地产公司的责任很重要,地产公司如果换一个名字的话叫做税务部门,我们是帮国家收税的。

不得不说,这样的观点,初听起来雷人,仔细咂摸却确实如此。2010年,全国土地出让总额2.7万亿元。2021年,全国土地出让总额8.7万亿元。这11年间增长了3.2倍,远超GDP同期2.8倍的增幅(2010年全国GDP41.21万亿,2021年114.37万亿)。

由此,甭管商品房回购是不是托市,远超GDP增长幅度的土地出让金,这是不可小视的一笔地方收入。而如果房市不景气,那么采取类似于股票回购的商品房回购,未尝不可。

写到这里我突然又想到,既然都选择了回购,卖地是起点,登记、过户交易给小民是终点,那么中间所有能产生收益的环节,比如建筑、售卖、出租、中介这一条龙的业务,全部握在手中,岂不美哉?

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(责任编辑:崔晨 HX015)